• 登記をするときにかかる登録免許税

    不動産を相続すると、亡くなった人の名義を引き継いだ人の名義に変更する「相続登記」をします。相続登記を行う際には「登録免許税」という税金を納めなければなりません。
    相続登記の登録免許税率は、不動産の固定資産税評価額の0.4%です。
    例えば固定資産税評価額が3,000万円の土地を相続登記する場合の登録免許税額は、 
    3,000万円×0.4%=12万円です。
    この税額に、登記手続きを司法書士に依頼した場合の報酬を加えた合計額を登記費用といいます。


    相続や、遺言によって財産を受け取る「遺贈」によって、亡くなった人から相続人などが取得した財産の合計を「課税価格の合計額」といいます。この価格は、現金・預貯金・株式などの金融資産や不動産などのプラスの財産から借入金や葬式費用などのマイナスの資産を差し引いて算出します。
    課税価格の合計額が、相続税がかからないボーダーラインである「基礎控除」を超えた場合、相続税の対象となります。
    相続税の基礎控除は次の式で求められます。

    基礎控除=3,000万円+600万円×法定相続人の数


    たとえば、夫が亡くなり、相続人が妻と2人の子どもの計3人の場合、基礎控除は
    3,000万円+600万円×3人=4,800万円です。
    つまり、課税価格の合計額が基礎控除の4,800万円を超えなければ相続税の対象にはなりません。
    また、基礎控除を超えた分だけが相続税の対象になります。

    相続財産の中でも一般的に不動産は高額な財産とされています。
    預貯金をあまり持っていなくても、自宅が地価の高い場所にあったり、自宅の敷地面積が広い場合などは、自宅の不動産の評価額だけで基礎控除を超えてしまうこともよくあります。特に日本では持ち家率が高く、2017年の調査でも全国平均で6割を超えています。さらに自宅以外の不動産を相続する人もいるため、多くの人に相続税が課税されることになりそうです。
    ところが実際に相続税が課税されたのは2017年に亡くなった人のうち8.3%と約12人に1人の割合で、それほど高いようには思えません。




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不動産を所有している時にかかる税金

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不動産を所有している時にかかる税金


不動産は、保有している間も税金がかかり続けます。
毎年1月1日時点の不動産の所有者には、市町村から「固定資産税」が課税されます。その不動産が都市計画施行地内(市街地の形成を促進する地域)にある場合は、併せて「都市計画税」も課税されます。

税率は次の計算式で求められます。


固定資産税=課税標準×1.4%(標準税率)
都市計画税=課税標準×0.3%(制限税率)

課税標準とは、市町村の固定資産課税台帳に登録された評価額のことで、評価額は3年毎に見直されます。
標準税率とは、言葉どおり標準的な税率のことで、固定資産税の税率は市町村によって1.4%を上回って決めてもかまいません。それに対して制限税率は上限が定められており、都市計画税の場合は0.3%を超えることができません。


固定資産税と都市計画税は、住宅用の敷地については軽減措置が設けられています。
自宅、アパート、マンションなどの人が住む「居住用建物」が建っている土地は、「小規模住宅用地」として、1戸当たり200㎡(約60坪)以下の部分については、固定資産税の課税標準が評価額の6分の1、都市計画税の課税標準が同じく3分の1に軽減されています。また200㎡を超える部分についても、一般住宅用地としてそれぞれ3分の1、3分の2に減額されます。(ただし住宅の床面積の10倍が限度)

なお、固定資産税などの納税義務者は1月1日時点の所有者なので、年の途中で不動産を売却した場合でも納税義務者は変わりません。税金の負担の割合をどうするかは、売主と買主で話し合うことになります。

まとめ

不動産に関わるさまざまな税金も、課税されて初めて知るのではなく、あらかじめ分かっていれば心の準備もできます。
また特例を知っていれば、税額を減らすことも検討できます。例えば、実家の空き家を相続した場合、相続から3,000万円の控除の適用期限内に売却すれば、税金を減らすことができますが、適用期限を過ぎてから売却すると控除が受けられずに多額の税金を払わなければならなくなってしまいます。

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